De laatste decennia zijn we onzorgvuldig met onze ruimte omgegaan in Nederland: analyses werden langzaam vervangen door hoge ambities en van waardecreatie sprak niemand. Urban24hub kijkt samen met Dick van der Harst terug op tijden van groei, de omslag die gaande is in ons ruimtelijk beleid en bediscussieert nieuwe initiatieven.

Het interview bestrijkt de tijdperiode van Vaillantlaan Den Haag, via Wateringse Veld en Binckhorst tot gebiedsontwikkeling op Schiphol. Vier projecten met uiteenlopende opgaven, doelstellingen en uitkomsten. Tijdens het project Binckhorst heeft de economische recessie voor een enorme omslag gezorgd: de gemeente trok zich terug, de risico volle opgave werd opnieuw onder het licht gehouden en inmiddels is het een testlocatie voor locale initiatieven en organische stedenbouw.

Compleet nieuw, tot in de kleinste details 

Voor de crisis werden plannen bedacht die kwaliteit moesten genereren voor compleet nieuw bedachte wijken. Dit werd gestimuleerd door hoge subsidies en een actieve benadering van de overheid met als doel; iets bewerkstellingen in de omgeving. “We waren in deze tijd de vertegenwoordigers van de nieuwe stedenbouw, integraal beleid, slopen voor nieuwbouw en minder benadering vanuit renovatie of herstructurering. Voor de Vaillantlaan is een gedeelte van de Schilderswijk opgeschoond om een allee te creëren met betaalbare woningen die de schilderswijk verbindt met het centrum. ‘Wij maakten Nederland in die tijd’ en met die gedachte werd ook VINEX locatie Wateringse Veld ontwikkeld. De tuinbouw maakte plaats voor een compleet nieuw plan waar alles is ontworpen tot in de kleinste details. Vormen van de historie, identiteit of karakter in het gebied zijn daarbij volledig gemaskeerd. “Wat telde is kwaliteit, gefixeerd met extra investeringen voor de openbare ruimte, scholen en openbare gebouwen.” 

Keerpunt Binckhorst

De Binckhorst is een van de laatste plannen voor grootschalige gebiedsontwikkeling of anders gezegd ‘de maakbare stad’. OMA ontwierp een compleet nieuw plan met internationale allure voor de Binckhorst. “Sloop het hele gebied, kijk naar wat misschien gehandhaafd kan blijven en voor de rest, nieuwbouw. Met het managementteam gingen we aan de slag om met een volstrekt onhaalbare grondexploitatie toch het plan te realiseren.” Tijdens deze zoektocht om honderden bedrijven uit te kopen en met de bouw te beginnen begon de crisis. Marktpartijen trokken zich terug, PPS werd onhaalbaar en de tijd dat gemeentes kavels kon opkopen voor ontwikkeling vervloog daarmee. Hierop schakelden we over op nieuwe ideeën om toch een ontwikkeling op gang te zetten, maar helaas was daarvoor het lef nog niet om het anders aan te pakken.

Wat zijn nieuwe strategieën voor gebiedsontwikkeling? “Voor de Binckhorst hadden we bedacht om niet één grondexploitatie te maken maar tientallen verschillende die ook onderling konden wisselen. Met flexibele grondexploitaties is het mogelijk om meer marktgericht te ontwikkelen maar daar moeten dan ook bestemmingsvrije zones voor worden ontwikkeld.” Inmiddels zijn we een paar jaar verder en zien we dat deze ideeën concretere vormen krijgen en er ook daadwerkelijk mee geëxperimenteerd wordt. Binnen SADC faciliteren we ontwikkelingen voor nieuwe en oude bedrijfsterreinen. De filosofie is dat nieuwe bedrijfsvestigingen ook iets achterlaten waardoor we ook moeten nadenken over bestaande bedrijven terreinen. Dit is de discussie van herstructurering van bedrijfsterreinen en woningbouw locaties die op slot zitten en hoe krijg je deze op gang. We proberen op deze manier per gebied ontwikkeling op gang te brengen. Dit doen we binnen SADC door te focussen op welke systemen voor succesfactoren zorgen en hoe eigenaren/gebruikers/andere partijen gaan investeren zonder dat de overheid financiert. Herstructurering is lastig en tegelijk uitdagend, ieder gebied beleef je in een andere context waar a) geen uniforme methode voor is en b) het vereist een andere attitude die we de laatste jaren links hebben laten liggen.

De attitude Van der Harst voorstaat is: anders durven kijken. “We zitten nu in een buitengewoon interessante tijd, we beginnen weer bij de basis, goed luisteren wat bewoners/bedrijven zeggen (wat ze willen), beter analyseren wat er mis is en met weinig middelen meer bereiken.” Succes wordt weer verbonden met de analyse van een gebied/gebouw/complex, wat zijn de ontwikkelingen en wat zijn die voor de toekomst. Stedenbouw is procesmanagement waar je continue op moet zitten, flexibel moet inspelen op snel veranderende situaties en niet alleen maar voor de meest ambitieuze plannen moet gaan. Hierdoor krijgen aspecten die we decennia links hebben laten liggen weer een betekenis: waardecreatie, identiteit en beleving. Bijvoorbeeld in het nieuwe bedrijvenpark 20|20 waar niet alleen gekeken wordt naar de waarde van gebouwen nu. Maar waar ze hun producten ook waarderen bij sloop, wat levert het op? Wat zijn de kosten voor onderhoud en dus behoud, iets waar de landschapsarchitectuur altijd al rekening mee heeft gehouden in de vorm van een beheersplan. Het is belangrijk om een attitude te hebben om stedenbouw flexibel in te zetten, actief en scherp te reageren op actuele situaties door letterlijk rekening te houden met de waarde van nu en voor de toekomst.

Is afwaarderen een voorwaarde geworden voor bedrijven en gemeentes? “Onze stelling voor de crisis was afwaarderen voorkomen. Nu zijn we minder sceptisch over afwaarderen, het stimuleert nieuwe ontwikkelingen die anders vast zitten, daarnaast is het goed dat het sloopfonds langzaam is geminimaliseerd. Verder slagen de modellen waarbij de overheid de regie en de financiën heeft niet meer, de overheid trekt zich terug. De projectontwikkelaar en corporaties bestaan nauwelijks meer en van risicovol investeren is ook geen sprake. De belegger gaat voor veilige beleggingen en niet meer voor risico volle ontwikkelingen.”

Nieuwe partners, nieuwe samenwerkingsvormen

Wat betekent dit voor gebiedsontwikkelingen bij SADC? Ontwikkelaar en de beleggers zijn minder actief waardoor je het zelf moet doen samen met de juiste ‘nieuwe’ partners. Nieuwe opkomende veelbelovende (duurzame) bedrijven, de zogeheten ‘new kids’ zijn volgens Van der Harst hard nodig in de toekomst. Energiebedrijven, waterschappen en andere nutsbedrijven zijn op dit gebied bijzonder innovatief bezig, ze spelen in op de steeds bewuster wordende maatschappij. "Voorbeelden hiervan zijn energie maatschappijen die samen met makelaars decentrale warmtekrachtkoppelingen beheren en ontwikkelen. De visie is om installatiekosten te laten dalen en exploitatie en beheer te versterken, het behouden van waarde en kwaliteit van een product." Goede exploitaties van investeringen krijgen weer draagvlak boven ambitie, wat zijn de kosten van realisatie maar nog belangrijker wat kost het om te onderhouden en wie kan dit goed.

Nieuwe stappen, andere strategie

Op dit moment is deze benadering geen oplossing voor kleinschalige ontwikkeling in steden maar sluit dit ook zeker niet uit. We vinden al veel kleinschalige bottom-up initiatieven die slagen, het is nu de kans om deze sterk te ontwikkelen. “Steden moeten zo sterk zijn dat ze een crisis kunnen overleven, maar nog belangrijker is de uitkomst daarvan, wat zijn zwakke en sterke kanten van een stad. Steden moeten zich niet eenzijdig ontwikkelen en goed in de gaten houden waar hun kwaliteiten zitten. Er ligt hier een kans voor wet- en regelgeving om flexibeler te zijn met nieuwe ontwikkelingen en deze zeker niet moet tegenhouden. We denken nog te uniform over ons beleid en kunnen met onderzoek en nieuwe stappen een andere strategie gaan aansturen voor de toekomst.”